部分地王因违规遭住建部点名,销售提速面临巨大资金缺口

保利、鸿坤因违规遭住建部点名 销售提速面临巨大资金缺口

房地产市场火爆引发了诸多乱象，严重扰乱了房地产市场秩序，引起了广大购房者的不满。8月1日，住建部公布了一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单，保利、鸿坤等20家房企及中介公司均在名单之内。对此，保利地产方面回应称，已要求全国分公司自查自纠。

《财经》新媒体记者查询发现，房企违规操作的多数原因在于追求销售回款速度。其中，天津蓟州鸿坤花语房地产开发有限公司以及保利(长沙)西海岸置业有限公司分别因骗取商品房销售许可证、取得预售之后存在超员续客现象，被当地相关部门责令停售整顿或列入失信“黑名单”。

业内人士表示，目前房企频现的无证销售、虚假宣传等违规操作，多年来行业监管漏洞仍旧存在。另一方面，房企知法犯法的主要原因还在于获取资金成本太高。为缓解资金压力加快销售进度，以追求回款速度和利润效益。

违法违规遭曝光 被纳入失信“黑名单”

8月1日，七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，北京、广州等10个城市的20家房地产开发企业、中介机构被公开点名，保利、鸿坤等房企“榜上有名”。通知内容显示，该批企业的违法违规行为包括未批先售、虚假宣传等方面。

根据近日长沙、天津等政府相关部门发布的通告显示，保利(长沙)西海岸置业有限公司开发的保利天禧目C1#、C2#栋取得预售许可证之前，有超员蓄客现象，续客人数超过两栋房源458套总数的7倍多，且在认筹过程中未进行严格的实质性购房资格审验；天津蓟州鸿坤花语房地产开发有限公司在蓟州区开发建设的福满园项目，施工现场造假，骗取商品房销售许可证。

以上两项目及所属公司已被当地房管部门查处，保利长沙公司被列入失信“黑名单”，并取消了其参加行业评优评先资格；鸿坤项目被责令停售整顿，关闭网签商品房买卖合同功能，并予以行政处罚。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》新媒体记者，从当前房地产行业督查情况来看，的确存在很多现实问题，如品牌房企屡屡出现违规操作，属多年的顽疾。此次曝光的目的是予以警示，提醒房企需以质量和口碑来取胜市场，大型开发商因项目众多更应严肃销售纪律。

中原地产首席分析师张大伟分析称，在住建部发布30城市巡查整顿房地产的通知后，7月合计已经有超过40个城市发布了各种房地产调控政策与执法结果。叠加其他政策，7月房地产调控已经超过40次，刷新最近2年楼市调控同期记录。目前整治市场秩序被放到了很重要的环节，代表了调控加码的趋势。

多位业内人士均表示，此次中央严肃处理后，预计后续会有各类管控和规范内容出台，房企类似违规现象将会减少。

调控持续加码  资金缺口扩大

无独有偶，除鸿坤、保利因预售许可证以及续客等问题被通报之外，被公示的两家西安房地产公司，即西安新昆房地产开发有限公司、西安知时节房地产开发有限公司均因无证预售被罚款上万元。

此前，全国大多数楼盘认筹均需缴纳认筹金，而且退回认筹金周期较长，有的甚至需要30个工作日以上。今年，河北、海南、广东等地的房企就因没有预售证开盘销售以及收取预售款被处罚。例如，今年年初，佛山市时代华泰房地产开发有限公司因未获预售证先收“诚意金”，被相关部门罚款204万元。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，保利、鸿坤等品牌房企被通报，说明从严的房地产调控政策确实对房企的快速销售与回款造成了影响。房企知法法犯法主要原因在于，现在获取资金成本太高，为追求回款速度和利润效益，不得不从销售进度上进行提速。

根据统计局数据显示，今年上半年，房地产开发企业到位资金75765亿元，同比增长11.2%，其中其他资金39035亿元，增长17.2%。在其他资金中，定金及预收款23226亿元，同比增长22.7%，增速显著。

不可忽视的是，定金及预收款占总到位资金比例的30.7%，极为接近自筹资金份额，而且远超过国内贷款以及利用外资的比例。可见，在国内外融资趋紧的态势下，房企对销售回款的依赖程度逐步提升。

方正证券首席分析师韩振国分析称，销售回款是房企重要的内源融资方式，与资金缺口关系密切。测算结果显示，部分房企通过销售回款快速增长减少资金缺口压力。

资金承压成症结 面临严峻挑战

根据方正证劵分析报告显示，2018年起，房企将迎来信用债集中兑付期。2018-2021年需偿付的信用债规模分别为 1684亿、4076亿、5364亿、6774亿，兑付压力呈现逐年递增的趋势。

与此同时，各渠道融资成本持续提升。2018年以来，中期票据、公司债、海外债票面利率分别为6.1%、6.7%、6.5%，较2017年初分别提升2%、1.3%、0.5%。

根据平安证券近日发布的《地产行业2018年年中报前瞻》显示，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。

在资金压力之下，今年上半年房屋纠纷问题越演愈烈。据中消协公布的数据显示，2018年上半年，房屋类投诉共4753件，同比增加了32.5%。投诉的主要问题有房屋买卖合同违约，如不按期交房等行为，以及开发商以各种原因不退意向金或保证金等问题。

“在调控政策持续从紧，以及严惩违规操作情况下，下半年房企的日子还会过得比较艰难。不过，适销对路、质量过得硬的产品永远是有市场的。下半年房价依然会保持稳定，但对于房企的品质管控和合规操作方面提出了更高的要求。”赵秀池对《财经》新媒体记者说道。

在严跃进看来，目前各类质量问题容易被放大，更需要谨慎，不应过分追求速度。必要时应放缓开发和销售的节奏，即宁可速度慢一点，但质量一定要百分百的过硬，销售方式要合规合法。

他进一步表示，三季度是市场面临利空消息最多的时段，房地产市场成交规模可能会出现下滑。到第四季度，企业出于冲击年度业绩的考虑，有可能在销售方面加快推货节奏，并促进交易量提升。当然，仍需以产品质量和品质管控作为提速的前提。

来源:<<财经》