楼市江湖,谁最终不能全身而退?

1

2010年4月10日，SOHO中国董事长潘石屹去海南参加博鳌论坛。

在飞机上，一名空姐蹑手蹑脚地走到老潘身边，虔诚恭敬地问了他一个问题：

“潘总，我们全体机组的同事派我来问问您，房价还会涨吗？我马上要结婚，是应该租房还是买房呢？”

潘石屹的回答是：

“现在租房更划算。”

那时，大家都觉得房子已经涨得很贵了。

由宜居城市研究网发布的一份《2010年1月中国城市房价排行榜》显示，新房均价排名第一的深圳是22304元/平方米；上海第二，20186元/平方米；温州第三，20050元/平方米。

此外，还有8个超过万元的城市：

北京19999元/平方米、杭州16360元/平方米、三亚15858元/平方米、宁波11405元/平方米、厦门10943元/平方米、广州10937元/平方米、大连10663元/平方米、南京10154元/平方米。

那时，还没有什么限购限售令。

8年过去了。

想以时间换空间的人没有等到房价跌回2008年以前的低位，眼看着它如坐了火箭般一路扶摇直上。

一份来自民间的全国部分城市房价数据显示，以上城市在2018年6月的新房均价分别为：

深圳50316元/平方米，上海45628元/平方米，北京44333元/平方米，杭州25534元/平方米，三亚28736元/平方米，宁波16224元/平方米，厦门35729元/平方米，广州32460元/平方米，大连13884元/平方米，南京20618元/平方米。

注意，这里引用的是新房价格。而且是在严格调控政策之下发布的新房价格。

在一些热点城市，如南京、三亚、厦门等，二手房每平方均价比新房高出5000元~8000元的情况屡见不鲜。

我不知道当年那位在结婚前夕向潘石屹咨询的空姐，后来有没有听从他的建议。

但从人道主义的角度考虑，建议潘总以后还是换个航班吧。

2

笔者最近看了一篇引发争论的文章，题目是《谁是楼市最终的接盘侠？》。

虽然“永远”、“最终”这种词都是靠不住的，但至少未来几十年，这个问题还是成立的。所以值得拿出来讨论一下。

作者认为：

放眼未来几十年，中国楼市的“接盘侠”是不买房子、迟买房子的人。

颇以为然。

有一个有些老的段子说：

接触的60、70后多了，会发现他们身上普遍有一种00、90后没有的淡定。那种气定神闲，宠辱不惊，非大风大浪之后不能有，在人群中60、70后颇有定海神针的作用。

他们也往往乐于和年轻人分享各种人生、职场经验，丝毫不担心后生们会复制他们的成功。

不过这一切的奥秘，三个字就可以总结：买房早。

虽是玩笑之语，却也折射出了几分现实。

因为城市房价，尤其是一二线热点城市的房价长期整体上涨趋势，使得不买房子或是迟买房子的人成了这种涨势背后的买单者。

他们或者是以后买更贵的房子，或者是永不买房，代价是不得不支付不断上涨的租金。

笔者身边有许多这样的例子。

当房价在8000元/平方米的时候，他们觉得贵。犹豫不决之际，房价涨到了1万元，觉得更贵。终于等到房价涨到3万了，真的买不起了。

还有一个同事，原来一直是坚定的租房主义者。虽然以他的经济实力，完全买得起房。但他认为，自己的工作变动可能性大，北京城又太大，一旦买房就被束缚在了一个地方，还是在公司附近租房方便。

不过，眼看一年两年三年过去，房价节节攀升，他的工作地点却始终没离开过同一个区，最后终于决定买房。

因为完美的错过了2008年之前楼市尚未飞涨的阶段，晚上车3年的代价就是多花了200多万。

3

每次推文发送关于楼市的消息，都会有粉丝留言说：又忽悠我们买房。

之前，后台还有粉丝怒发冲冠地表示：若不是听了你们的话，我也不会多花xxx万买房！

那一刻笔者倒是很有些理解某些开发商的心情：

预售的楼盘降价了，大概率就会有业主跑来砸售楼处；

可是买到手的楼盘价格就算翻倍，也从来没看到有业主自发往售楼处送锦旗的。

说回买房这回事。

对刚需来说，要不要买房其实是个伪命题。

换句话说，刚需的问题根本不是买不买，而是何时买。

确实资金不够的就不说了，还有很多人不买的理由不是不想买，而是觉得现在房价太高，想等房价下跌，“择机抄底”。

遗憾的是，就像任志强说的，想占房价便宜的人从来都没成功过。

笔者以前也说过，想要在楼市抄底的，就和股市里想要抄底的人一样，成功者不是没有，但比例太低，倒是大多数人把自己炒成了韭菜。

要知道，和任何商品一样，房价的涨跌本质上是由供需决定的。

大城市人口的集聚效应，造成了这里的房子永远存在刚需。

而缓慢却一直在推进的城市化，又让一些有发展前景的三四线城市成了未来人口流入的所在。

只要有人，就会产生住房需求。

如果人口持续流入，那么住房市场就会越来越高涨。在这种情况下，早买房比晚买房显然是有优势的。

还有一种人，是买房中的“被动一族”。说他们是炒房者其实有些冤枉。

因为他们买房的初衷不是为了快进快出，在房子涨价的大潮中赚一波就跑，而是为了给手中的资产多一重安全配置。

在这种时候，与其说房子是投资品，不如说是保值品。

众所周知，这世界上贬值最快的东西就是纸币。存在银行里的钱，在利率跑不赢通胀的前提下，每一天都在贬值。

而从通胀的角度看，除了房子还有什么能跑赢它们？

股市？

前段时间上证指数跌破2700，韭菜地里一片惨绿，很多人都是辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前。

在股市里想赚钱，恐怕先得衡量一下自己的抗风险能力。

这里需要警惕的是，和上文所述相反的人口持续流失的城市。

如果是在这样的城市买了房，自住也就罢了，如果是投资或是保值，那真不如不买。

与之类似的，还有一些偏远城市人气不足的郊区。这些地方的繁华度都不足以支撑当地的房价。更不要说指望跑赢通胀了。

从某个角度看，买到这样地区的房子，也基本上相当于成了当地楼市的接盘侠。